عندما تدق الأسعار العقارية المتفاوتة على باب الاستثمار، يجب أن تمتلك الأدوات المناسبة للقياس والقدرة على تسعير عقارك، لاسيما في مدينة مثل دبي، حيث تتمتع بسوق عقاري ذا حيوية ونشاط غير مسبوق، لكن كيف تثمن عقارك في دبي وسط هذا الكم الهائل من التنوع؟
نناقش في الفقرات القادمة كيفية تقدير سعر العقار، مع النظر في العوامل التي من شأنها التأثير في قيمته العقارية والسوقية، والاستراتيجيات التي يمكن استنباطها من هذه العوامل لتحقيق عملية البيع بأعلى سعر ممكن، فقط تابعنا من خلال موقع مسكنك
ولكن يجب أولًا التفرقة بين مفاهيم التقييم والتسعير العقاري.
هل هناك فرق بين التثمين العقاري والتقييم العقاري؟
يختلط الأمر على الكثير من المهتمين بشأن القطاع العقاري في مصطلحي تقييم العقارات وتسعيرها، وعلى الرغم من التشابه الواقعي بينهما في عدة أمور إلا أن هناك اختلافًا نلقي عليه الضوء فيما يلي:
التقييم العقاري
هو تقدير العقار وتحديد سعره بالنسبة إلى العوامل الخارجية وليس جودته فقط، حيث يتم بالنظر إلى الموقع والمساحة وقيمة المنطقة التي يقع بها وغيرها من العوامل، كما يعد نهجًا يمكن إتباعه من قِبل طرفي العقد.
التثمين العقاري
باختصار هو السعر الذي يطرحه المالك عند عقد عملية البيع، وفي الواقع أنه يخضع أيضًا لمقومات تقييم العقار، لكن قد لا يتم البيع بالسعر الذي حدده خاصة عند حدوث عملية التفاوض.
استنادًا إلى ما سبق، لا ينفك التسعير العقاري عن مفهوم التقييم، إلا أنه لا يمكن تحديد السعر الحقيقي للعقار عند الاعتماد على التسعير فقط، لذا تقييم العقار هي الوسيلة الأفضل والأكثر عدلًا لعقد الصفقة بتحقيق مصلحة كلًا من البائع والمشتري.
كيف تثمن عقارك في دبي بدقة؟
بالنظر إلى المفاهيم سالفة الذكر، يمكن وضع سعر واقعي ومعبر عن حالة العقار باستخدام استراتيجية التقييم العقاري، وذلك من خلال الاعتماد على الآتي:
الموقع الجغرافي للعقار
يعد الموقع نصف القوة التسويقية للعقار، خاصة لتأثيره بشكل مباشر على أسعار المنطقة، كما تختلف أسعار العقارات في دبي داخل النطاق الجغرافي الواحد وفق كل منطقة على حدة.
بالإضافة إلى ذلك يجب الأخذ في الاعتبار وقوع الوحدة داخل مول أو كمبوند من عدمه، حيث تزيد الكمبوندات والمولات من سعر العقار نظرًا للإمكانيات العديدة التي توفرها للوحدات.
متوسط سعر المتر
يتأثر سعر المتر في دبي تبعًا لموقع العقار بشكل مباشر، لذلك يجب النظر أولًا إلى المنطقة وسعر المتر الرائج بها لمعرفة كيف تثمن عقارك في دبي.
مساحة الوحدة
تلعب المساحة دورًا هامًا في عملية تسعير العقار، فمن البديهي اختلاف سعر وحدة 80 متر2 عن أخرى مشابهة لها بمساحة 100 متر2، كما من الجدير بالذكر أن اختلاف السعر يتمحور في هذه الحالة على أساس المساحة الصافية.
أي أن لنسبة التحميل تأثيرًا على السعر، فكلما انخفضت نسبة التحميل كلما زاد السعر. ومن ناحية أخرى قد لا يمثل عدد الغرف بالنسبة للوحدات السكنية الفارق الجوهري في تثمين العقار بقدر المساحة الإجمالية.
نوعية تشطيب العقار
تختلف بالطبع أسعار العقارات نصف التشطيب عن أسعار العقارات كاملة التشطيب، علاوة على ذلك يختلف سعر الوحدة وفق نوع التشطيب ومدى جودته، سواء كان تشطيبًا عاديًا أو سوبر أو الترا سوبر لوكس.
إطلالة العقار
يختلف السعر بالنظر إلى نوع الإطلالة:
- وحدة أمامية أو خلفية.
- إطلالة على شارع رئيسي.
- إطلالة على حديقة خاصة.
- إطلالة فردية أم زوجية أم من 3 أو 4 جهات؟
الوضع القانوني للعقار
لا شك في أنه لا يوجد عميل يرغب بشراء عقار مخالف للوائح القانونية في دبي، لذلك إذا كانت هناك مخالفات على العقار، يؤدي ذلك بالطبع إلى خفض السعر عن الطبيعي.
المقارنة بالعقارات المجاورة
إذا أردت معرفة كيف تثمن عقارك في دبي بدقة، تعد استراتيجية المقارنة بالوحدات المشابهة في المنطقة من أفضل الوسائل التي تساعدك على وضع سعر عادل للعقار.
ويمكن أن يحدث ذلك بالبحث عن 5 عقارات شبيهة لعقارك في المنطقة، ومن ثم عقد مقارنة حول مواصفاتها وأسعارها والتوصل إلى سعر عقارك.
الخدمات المحيطة
تعد الخدمات المجاورة مثل المدارس والجامعات والمولات، من العوامل التي تعطي قيمة معينة للعقارات، كذلك من شأنها جذب المستثمرين خصيصًا إلى المنطقة للسكن بجوارها.
شروط عقد البيع
هناك بعض البنود التي ينص عليها عقد البيع، سواء بين مطور عقاري وعميل أو مالك ومشتري، والتي لها دورًا في تغيير سعر العقار.
فعلى سبيل المثال قد يلجأ بعض المطورين العقاريين إلى وضع شروطًا صارمة في العقد، مثل الغرامات وشروط الرجوع في البيع، في مقابل وضع سعر منخفض نسبيًا.
عملية التفاوض
بعد وضع أساسًا لسعر العقار في نطاق معين، يأتي دور المفاوضات الأخيرة في عقد البيع، بحيث يضع البائع سعرًا للعقار ثم يقوم المشتري بالتفاوض عليه للوصول إلى سعرًا نهائيًا.
بعد الانتهاء من الغوص في أعماق عالم تقييم العقارات ومعرفة كيف تثمن عقارك في دبي، لديك الآن فهم أوضح حول العوامل المؤثرة على سعر عقارك، ولكن لا يمكن إدراك الأمر بشمولية تامة بدون خبير عقاري متخصص، لذا لا تتردد في التواصل معنا عبر الواتساب للحصول على استشارة خبير مجانية.
